永鳥先生　様

ご厚意に甘え質問させて頂きます。
相談の条件から外れなければ回答頂けましたら有難いです。

所有する約120坪の農地を大手スーパーの駐車場に貸して欲しいと開発業者から依頼を受けています。
当方、農業は行ってらず、その土地は荒地です。
開発業者がその土地を調べました所、Aさんに小作権が設定されている事が判明しました。
開発業者は、「当方/Aさん、五分/五分か六分/四分で土地を分けて相応に賃借料を分けるのが法律的に妥当」との見解です。
Aさんはその土地で箱庭程度の家庭菜園を行っています。Aさんから賃借料を貰った事はありません。
Aさんは小作権の存在は知っていました。当方が相応の条件を提示すれば小作権を放棄する用意はあるとの事です。

Q１．開発業者の見解は正しいのでしょうか？
Q２．他に当方が有利となる対応の手立てはありますでしょうか？
Q３．開発業者からの情報だけでなく、どうすれば当方がAさんの小作権を現認出来るのでしょうか？
Q４．大手スーパーとの賃借契約関係が終了した後、小作権はどうなるのでしょうか？

お忙しい中すみませんが、よろしくお願い致します。

司法書士の永鳥です。

?下級審の判決ですが、小作人側では離作料は農地価格の4割から5割との主張でしたが、判決では離作料とは土地価格の何割というものでなく、「農地賃貸借関係の終了によって賃借人が被る農業経営及び生計費の打撃を回復するに足りるものであれば良い」とするものがあるようです。

?小作権が賃借小作でなく、永小作権であれば、永小作人が引き続き２年以上小作料の支払いを怠ったときは、地主は永小作権の消滅を請求することができます。

?農業委員会に問い合わせしてみるとよいでしょう。
永小作権（または賃借権）の登記がされているか否かは、法務局で全部事項証明書を請求すれば確認できます。
また、小作権設定当時の所有者に確認してください。

?この際、小作人との合意により小作権の解除をするのであれば、それで終了します。
農地を農地以外のものにする場合、農地の賃貸借を合意により解約する場合は、農業委員会または都道府県知事の許可が必要です。
農地のまま、また、小作権を設定したまま、駐車場にすることが可能であるかは疑問が残りますが。

永鳥先生　様
早速、ご丁寧なご回答を頂きまして有難うございます。
お手数ですが、ご回答に関して、以下お教え下さい。
ご回答?に関して：この下級審に習えば、箱庭程度の家庭菜園を行なっている小作権者のAさんには、(適切な表現ではないかとは思いますが）少し包めば良いという事になるのでしょうか？　また、その下級審は具体的には、いつ、どの裁判所での判決見解なのでしょうか？
ご回答?に関して：賃借小作と永小作の違いは何ですか？また、賃借小作、永小作はどうしたら確認できるのでしょうか？

司法書士の永鳥です。

?実務の運用はわかりません。
判決を読んだわけではありませんが、平成元年12月22日の東京地裁判決のようです。

?賃借小作は賃借権（民法６０１条以下）(債権)で、永小作権（民法２７０条以下）は物権です。
物権は、当然に譲渡の対象になりますし、相続もされます。
永小作権は現在かなり少ないようですが。
実務はわかりませんが、前回回答したように農業委員会に確認してください。

ご丁寧な回答、本当に有難うございます。
小生、該土地周辺に住んだ事はなく、関係の経緯背景にも詳しくはなく、世代的にも過去経緯背景に詳しくないので、地元の詳しい方に確認した所、Aさんとは｢使用貸借関係｣にあったというのが本当の所だと判断するに至りました。根拠は、複数の、同様に使用貸借関係にあった方々の証言です。同じ使用貸借関係にあったのに、Aさん以外のその方々には小作権が付いていません。そこから考えられるのは、Aさんの先代が小作権を農業委員会に主張し、委員会が精査をせずにそれを認めた、というのが事実経緯と思われます（この推察は飛躍していますでしょうか？）。Aさんが一度も賃借料を払っていないと認めているのも根拠の一つに挙げられると思います。そこでご質問ですが、｢過去の小作権の認定が誤りであった事を証明するにはどうしたら良いでしょうか？｣　詳しい方によると、過去に同様の問題が複数回あり、該農業委員会が小作権の認めを複数回取り消した事実があるとの事ですが、過去にどの様に諮ったのかは把握出来ないとの事です。込み入った話ですので、ご専門の先生のお考えお聞かせ頂きたく重ねて質問させて頂きました。お忙しい中すみませんが、よろしくお願い致します。

司法書士の永鳥です。

農業委員会の手続は専門外ですので、回答できません。

永鳥先生　様
お忙しい中、回答有難うございます。

地元の不動産関係者にあたってみます。
また、何かありましたらご教授お願い致します。